건설사업관리 CM at risk에 대하여

건설사업 발주방식의 변화로 설계/시공 분리발주형식에서 이제는 통합발주형식으로 발전했다.

CM을 두가지로 구분할 수 있다. CM for fee(대리인형) 그리고 CM at risk(시공자형)이 있다.

 

CM for fee(대리인형)은 Agency CM라고도 하며 기획, 설계, 시공 등에 적용하는 전문적 관리 기술을 뜻하며, 발주자의 대리인으로서 "설계 전-구매/조달-설계-시공-시공 후" 단계 등의 관리업무를 수행하고, 건설산업기본법에서는 '건설사업관리'라고 정의하고 있다.

CM at Risk는 예비설계단계까지는 Agency CM(대리인)역할을 수행하다가, 발주처와 최대 보증가격(Guaranteed Maximum Price, GMP) 합의 후 시공자의 역할도 같이 수행하고, 건설산업기본법에서는 '시공책임형 건설사업관리'라고 정의하고 있다.

기존 건설사업관리인 설계/시공 분리발주형식 단순도급방식으로 표준화된 공사를 하는데 유리하지만 설계단계에서 시공단계에 이르기까지 시공리스크, 잦은 설계변경으로 인한 사업비가 증대되는 단점 등이 있다. 따라서, 건축의 대형화와 복잡화로 이러한 문제들을 해결하기 위해 시공책임형 건설사업관리가 등장하였다.

 

시공책임형 건설사업관리의 효과는 두가지가 있다.

 

첫째, 설계, 시공, 유지관리 시 요구사항을 사전에 반영할 수 있다. 설계단계에서부터 건설사와 전문시공사가 참가하며 BIM 등을 활용하여 설계의 완성도를 높임과 동시에 설계에 대한 오류와 시공에 대한 재고 등을 통해 리스크를 감소할 수 있다. 특히, 발주자의 니즈를 정확하게 파악하며 사전에 반영하며 설계의 완성도를 높일 수 있다.

 

둘째, 사업관리의 투명성과 신뢰도가 강화된다.  발주처는 건설사와 공사비 상한(Guaranteed Maximum Price, GMP)을 설정하여 계약하며  설계변경으로 인한 공사비 증가 리스크가 줄어들고, 공사비 절감분에 대한 계약방식에 따라 발주처와 건설사가 일정비율로 공유할 수도 있어 참여자간 이해관계가 형성되어 분쟁을 최소화 할 수 있다. 특히, 정산과정에서 공사비 내역이 공개되므로 투명성은 증가할 수 있다.

 

따라서, 앞으로 건축은 전 분야를 통합적으로 관리하는 건축전문가의 가치가 더욱 높아질 것이다. 또한 공사 중에 문제를 빠르게 해결하는 대처능력과 다양한 사람들 속에서 파트너로 잘 지내는 협업능력을 키우면 좋을 것이다.